Az építési engedélyezés

Rovat: Építészet, építés

Az építési engedélyezés

Aki valaha építkezett már - akár magánemberként, akár vállalkozóként - tudhatja, hogy az építéssel kapcsolatos engedélyezési eljárás egy idegörlő és időigényes folyamat. Mint, ahogy az egész hazai hivatali rendszer, mondhatnánk.

Persze az építés esetén másként nem is lehetne. Az építkezéssel, kivitelezéssel kapcsolatos tevékenység és jogosultság, valamint a teljes építésügy rendkívül leszabályozott.

A szabályozás rendszerét, az engedélyezési folyamatban résztvevők szerepét és jogkörét hivatott átláthatóbbá tenni ez a fejezet. Tisztázni a kivitelezés és az építkezés előtti engedélyezési teendőket, a tervezői jogosultság tudnivalóit, az építtető, a szakhatóság és a közművek építésügy kapcsán felmerülő szerepét.

Az építésügyi engedélyezési eljárások

Az építésügyi hatósági engedélyek fajtái:

• elvi építési engedély,
• építési engedély,
• bontási engedély,
• használatbavételi engedély,
• fennmaradási engedély,
• rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély.

Az építésügyi engedélyezési eljárások általános szabályai
Építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (építési munka) - jogszabályokban meghatározott esetekben - az építésügyi hatóság engedélye szükséges.

Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárás részletes szabályait a 46/1997. (XII 29.) KTM rendelet tartalmazza. A rendelet hatálya kiterjed általában minden építményre, építményrészre, épületegyüttesre, az Építési törvényben meghatározott építési munkára, továbbá az egyéb építésre, tekintet nélkül annak rendeltetésére, állandó vagy ideiglenes jellegére, továbbá anyagára, illetőleg építési módjára.

Nem terjed ki a hatálya: a közlekedési nyomvonal jellegű építményekre (utak, járdák, vasutak, repülőterek), a távközlési építményekre, a villamos- és a távhőellátási vezetékekre, a kőolaj-, kőolajtermék-, gáz- és egyéb csővezetékekre és tartályokra, a föld alatti gáztárolókra, a propán-bután-töltő telepekre, nyomástartó edényekre, a bányaműveléshez szükséges, valamint a megszűnt bányák föld alatti építményeire, ezeknek a külszínen lévő műtárgyaira és egyéb építményeire, a bányászati és a földtani kutatási célt szolgáló mélyfúrás építményeire. Ilyenek pl. aknatorony, fúrótorony, gáz-, olajleválasztó, a nukleáris létesítmények és az azokkal összefüggő építmények, a robbantóanyagok tárolására szolgáló műtárgyak és egyéb építmények, a vízi munkák és a vízi létesítmények, a földmérési jelek és a földmérés céljára szolgáló műszerállások és észlelőpillérek, a nyomvonal jellegű építmények közbeiktatott, illetőleg csatlakozó műtárgyai, a barlangban történő építési tevékenység.
Mindezekre külön jogszabályok előírásai az irányadóak.
Az engedély iránti kérelmet az ügyfél vagy törvényes képviselője, illetve meghatalmazottja (építtető) írásban, a rendeletben meghatározottak szerinti nyomtatványon terjesztheti elő.

A kérelemnek tartalmaznia kell:

• az építtető nevét, címét és aláírását,
• a kérelemmel érintett ingatlan címét és helyrajzi számát,
• a kérelem tárgyát annak rövid leírásával,
• a benyújtott mellékletek felsorolását,
• az adott kérelemmel összefüggő megelőző építésügyi hatósági eljárásokra való hivatkozást,
• építészeti-műszaki tervdokumentáció benyújtásának kötelezettsége esetén a készítésében közreműködő tervező(k) nevét, címét, tervezői jogosultságuk megjelölését,
• a külön jogszabályban meghatározott értékű illetékbélyeget.

Építésügyi hatósági engedély a jogszabályok keretei között akkor adható, ha:

• a tervezett építés a jogszabályoknak, a helyi szabályozás előírásainak, az építménnyel szemben támasztott követelményeknek, illetve a külön jogszabályban kötelezővé tett nemzeti szabvány szerinti követelményeknek megfelel,
• a tervezett építés az egyes építmények és területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító jogszabályoknak, az előzetes hatósági eljárásokban tisztázódott szakhatósági követelményeknek és az érdekelt szakhatóságok hozzájárulásában foglalt eseti előírásoknak megfelel,
• az építmény megépítése, tervezett használata, fenntartása nem okoz a környezetében olyan káros hatást, amely a terület rendeltetésének megfelelő mértéket meghaladná, az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztetné vagy a közérdeket egyéb módon sértené,
• az építmény rendeltetésszerű használhatóságához szükséges járulékos építmények, illetőleg jogszabályban meghatározott esetekben és módon a közlekedési hálózathoz való csatlakozás, valamint a közmű- és energiaellátás megvalósítása biztosított,
• a tervezőként megjelölt szerv, illetőleg személy jogosult volt az építészeti-műszaki tervezésre,
• az építtető építési jogosultságát hitelt érdemlően igazolja.

A tervezői jogosultság jogszabályi feltételeit a 157/1997. (IX. 26.) Kormányrendelet, továbbá a 32/1997. (XI. 19.) KTM rendelet és egyéb szakminiszteri rendeletek állapítják meg.

A hatályos szabályozás szerint tervezési jogosultsága annak a magánszemélynek van, illetve önálló építészeti-műszaki tervezési tevékenységet az a magyar állampolgárságú természetes személy folytathat, aki

• tagja a Magyar Mérnöki Kamarának, illetve a Magyar Építész Kamarának, továbbá
• aki a rendeletben meghatározott szakmai feltételeknek - szakirányú egyetemi végzettség és ezt követően szerzett legalább kétéves szakirányú szakmai gyakorlat, vagy szakirányú főiskolai végzettség és ezt követően szerzett legalább ötéves szakirányú szakmai gyakorlat - megfelel, és
• akit a fentiek alapján - kérelmére - a szakterületileg illetékes kamara az építészeti-műszaki tervezők hivatalos névjegyzékébe bejegyzett.

Nem magyar állampolgár magyarországi építészeti-műszaki tervezési tevékenység folytatására nemzetközi egyezmény vagy viszonosság alapján jogosult. Tartózkodási engedéllyel rendelkező nem magyar állampolgár a magyar állampolgárokkal azonos feltételek mellett folytathat építészeti-műszaki tervezési tevékenységet.

A tervezői jogosultságú személy olyan, meghatározott körű építészeti-műszaki tervezési tevékenységet folytathat, amelyre vonatkozóan tervezői névjegyzéki besorolását az adott szakterület szerint hatáskörrel rendelkező szakmai kamara jogszabály alapján megállapította. A tervezőnek az általa készített műszaki terveket, iratokat és számításokat alá kell írnia és ezzel azonos helyen fel kell tüntetnie szakképesítését, értesítési címét (lakás, telephely vagy postafiók), valamint a tervezői névjegyzékben szereplő nyilvántartási számát. Az építési (létesítési) engedély iránti kérelmeken a tervező szakképesítését az oklevélben szereplő megnevezéssel azonos módon, rövidítés nélkül kell feltüntetni.

A tervezőnek az engedélykérelemhez csatolt tervezői nyilatkozatban kell írásban nyilatkoznia arról, hogy az adott tervezési feladat elvégzésére megfelelő jogosultsággal rendelkezik.

A tervezőnek az általa készített építészeti-műszaki tervet az annak megvalósulásától számított legalább 10 évig meg kell őriznie.

Az építtető építés, bontás, fennmaradás és rendeltetésmódosítás engedélyezésekor építési jogosultságát a következő okiratokkal igazolhatja:

• saját tulajdonban lévő ingatlan esetében: a tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával, jogerős hagyatékátadó végzéssel, jogerős és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozattal, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéssel, haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében a haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel,
• idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében: az előzőkben meghatározottakon túl az ingatlannal rendelkezni jogosult(ak) hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel, illetőleg kisajátítási eljárás útján megszerzett ingatlan esetében a birtokba adást vagy a kisajátítási határozat azonnali végrehajtását elrendelő határozattal,
• közös tulajdonban álló ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében: az előzőekben meghatározottakon túl a tulajdonostárs(ak) hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel,
• társasházi tulajdon esetében - attól függően, hogy az építési jogosultság igazolása társasházi külön tulajdona, illetőleg közös tulajdonra vonatkozik-e - a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény szerint történik. A tervezett építkezésről értesíteni kell a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét), külön tulajdon esetében az építési engedély iránti kérelemhez az építési jogosultság igazolásaként a tulajdont bizonyító társasházi külön lapot kell csatolni, illetve közös tulajdon esetében az építtető a közgyűlés határozatával igazolhatja építési jogosultságát.

Az építésügyi hatósági engedély feltételekhez köthető. Az engedélykérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles helyszíni szemlét tartani.

Az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásban a külön jogszabályban meghatározott szakhatóságok és más szervek (közművek, kéményseprők mint szolgáltatók) működnek közre.

Az építésügyi hatóság az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban - szakhatósági állásfoglalást igénylő kérdésekben - csak az érdekelt szakhatóságok hozzájárulásának figyelembevételével rendelkezhet. A szakhatóságok hozzájárulását, állásfoglalását (hozzájárulás) megkeresés útján az építésügyi hatóság szerzi be. A szakhatóságokhoz intézett megkereséshez csatolni kell a hozzájárulás megadásához szükséges mellékleteket.

A szakhatóságok hozzájárulása a hatáskörükbe tartozó szakkérdésekre, illetve az általános érvényű jogszabályokban és a helyi építési szabályzatban, településrendezési tervekben nem érintett egyéb, a szakhatóság hatáskörét érintő kérdések vizsgálatára terjed ki. A szakhatóságok hozzájárulásának a szakterületükre vonatkozó jogszabályokon kell alapulnia. A szakhatóságok hozzájárulásuk megadása során a véleményezett építészeti-műszaki tervdokumentációt keltezéssel, aláírással és bélyegzőlenyomattal látják el.

Ha a szakhatóság az államigazgatási eljárás általános szabályai szerint, illetve s jogszabályban meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik, ezt a hozzájárulás megadásának kell tekinteni. A szakhatóságok hozzájárulásában foglalt előírásokat az építésügyi hatóság határozatába kell foglalni. Az elsőfokú építésügyi hatóság határozatába foglalt szakhatósági előírások ellen irányuló fellebbezés ügyén az eljáró másodfokú építésügyi hatóság az érdekelt felettes szakhatóság hozzájárulása alapján határoz. Ezt a rendelkezést alkalmazni kell akkor is, ha az elsőfokú építésügyi hatóság az engedélyt az érdekelt szakhatóság hozzájárulásának hiánya miatt tagadta meg. 

Közművek, kéményseprők mint szolgáltatók közreműködése

Az építményekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban szakhatóságokon túlmenően az érdekelt közművek (a víz-, a csatornázási művek, a gáz-, a távhő- és az áramszolgáltató szervezetek, a villamosmű) üzemeltetői, továbbá a kéményseprő-ipari szolgáltató szervezet (vállalkozó) működnek közre.

A közművek és a kéményseprő nyilatkozatát az építtető, illetve a tervező köteles beszerezni. A közművek és a kéményseprő nyilatkozatának arra kell kiterjednie, hogy a szükséges közműellátottság biztosított-e, illetve milyen feltételekkel biztosítható, továbbá a szakszerű megoldás követelményeire, és arra, hogy az építmény égéstermék kivezetőinek műszaki megoldása megfelel-e a követelményeknek.

Az engedélyezési eljárásban - esetenként, illetve szükség szerint az építés teljes folyamatában - bármelyik fél (építtető, tervező, kivitelező, hatóság) megbízására műszaki szakértők is közreműködhetnek.

Építésügyi műszaki szakértő csak az lehet - hasonlóan a tervezőkhöz -, aki tagja az illetékes szakmai kamarának, a szabályban előírt szakmai feltételeknek megfelel (szakirányú egyetemi vagy szakirányú főiskolai végzettség, egyetemi végzettség esetében legalább nyolc év, főiskolai végzettség esetében legalább tíz év szakmai gyakorlati idő), s akit kérelmére az építésügyi műszaki szakértők névjegyzékébe a kamara bejegyzett.

Az építésügyi műszaki szakértő csak olyan szakértői tevékenységet végezhet amelyre vonatkozóan szakértői névjegyzéki besorolását a hatáskört gyakorló szakmai kamara megállapította.

A szakértői vizsgálatnak - a megbízás keretein belül - az ügy minden lényeges körülményére ki kell terjednie. A szakértői véleményen fel kell tüntetni a szakértő nevét, szakértői nyilvántartási számát, a szakértői szakterületének megnevezését. 

Engedélyhez kötött építési tevékenységek

A következő építési tevékenységek csak építési engedély alapján végezhetők:

• építmény építése, bővítése, elmozdítása, kivéve: a háztartási szilárdhulladék-gyűjtőt, tárolót, a kerti építményt (pl. hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, kerti napkollektor, épített tűzrakóhely, lugas stb.), a 10,0m3-nél kisebb medencét, a legfeljebb 6,0m magas (építményen elhelyezve 3,0m magas) szélkereket, a zászlórudat, a kerti szabadlépcsőt (terep lépcsőt), a háztartási célú kemencét, húsfüstölőt, zöldségvermet, az állatkifutót, komposztálót, 3,0m2 nettó alapterületnél nem nagyobb állattartási épületet és árnyékszéket, a telek oldal- és hátsó telekhatárain a kerítést, a zárt, állandó jellegű kiállítási célú területen belül a nettó 20m2 összes szintterületet nem meghaladó, legfeljebb 30 napig fennálló kiállítási építményt stb.,
• az előző pont szerint építési engedélyhez kötött építmény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése, amely a teherhordó szerkezetét érinti, a homlokzat jellegét (megjelenését) - annak szerkezetével együtt - megváltoztatja, illetőleg az építményben lévő önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének megváltoztatásával jár,
• építményen: portál (üzlethomlokzat), 1,0m2 felületet meghaladó kirakatszekrény, 1,0m-t meghaladóan kiugró védőtető, előtető és kinyitott állapotban e méretet elérő üzleti ernyő szerkezet, továbbá építményen, illetve attól különállóan mind építési telken, mind közterületen 1,0m2-nél nagyobb felületű hirdetési és reklámcélú építmény, reklámszerkezet és reklám-, cég- vagy címtábla, fényreklám építése, elhelyezése, átalakítása és bővítése,
• polgári lőtér létesítése,
• közterületen az első pontban foglaltakon túl: park, sportpálya, játszótér létesítése, szobor elhelyezése, bármilyen kerítés létesítése,
• a telek természetes terepszintjének tartós, végleges jellegu megváltoztatása a telekhatárok melletti 3,0m széles sávon belül, valamint a telek egyéb részein 1,0m-t meghaladóan,
• felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építése, áthelyezése, vagy a külön jogszabályban meghatározott főbb műszaki adatok megváltoztatásával járó átalakítása,
• építmény homlokzatán a mesterséges szellőztetés és az égéstermék-kivezetés berendezéseinek, szerelvényeinek elhelyezése,
• védetté nyilvánított vagy a műemlékvédelmi törvényben meghatározott területvédelemmel érintett területen álló építmény felületképzésének átalakítása, felújítása, színezése, a homlokzatára szerelt vezetékek létesítése,
• az olyan egyéb építési munkák, amelyeket önkormányzati rendelet építési engedélyhez kötött.

Csak bontási engedély alapján végezhető: védett területen minden építmény egyéb területen a 200 m3-nél nagyobb térfogatú vagy a terepcsatlakozástól 10m-nél magasabb építmény, a lakás céljára szolgáló építmény, az épület alatti vagy attól különálló polgári védelmi építmény (óvóhely), illetőleg az 1,0m-nél magasabb támfal lebontása, továbbá közterületről nyíló vagy az alatt lévő minden pince egyéb telek területe alatt a 10m2-t meghaladó pince megszüntetése (elbontása vagy tömedékelése).

Az előzőekben kivételként felsoroltak, valamint a bontási engedély-köteles munkák közt nem említett építési, illetőleg bontási munkák építésügyi hatósági engedély nélkül végezhetők. Az építési engedély nélkül végezhető építési, illetőleg a bontási engedély nélkül végezhető bontási munkát is csak a településrendezési tervek, a helyi építési szabályzat, továbbá az általános érvényű kötelező építésügyi és más hatósági (védőterületi, biztonsági, közegészségügyi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemléki és természetvédelmi, az egészséges és biztonságos munkavégzésre történő stb.) előírások megtartásával szabad végezni. E rendelkezések megsértése esetén a szabálytalanul végzett építési munkák jogkövetkezményeit kell alkalmazni.

Egyes munkák esetében nem elegendő az építési engedély, hanem ahhoz, hogy azt jogszeruen használhassa az építtető, még jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély is szükséges. Ezek a következők: építmény építése, bővítése, elmozdítása, valamint ezen építmény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése, amely a teherhordó szerkezetét érinti, a homlokzati megjelenését megváltoztatja, illetőleg az építményben lévő önálló rendeltetési egységek számát, rendeltetését megváltoztatja, a polgári lőtér létesítése, telek területe alatt a 10m2-t meghaladó pince megszüntetése, valamint önkormányzati rendeletben ekként meghatározott építési tevékenység eredményeként megvalósult építmények.

Használatbavételi engedély nem szükséges a következő munkákhoz, de a munka elkészültét az építtetőnek írásban be kell jelentenie az építésügyi hatósághoz:

• az építményen portál, kirakatszekrény, védőtető, reklámtábla, illetőleg fényreklám elhelyezése, átalakítása és bővítése,
• közterületen: park, sportpálya létesítése, szobor elhelyezése, kerítés létesítése, telek terep szintjének tartós megváltoztatása, építmény homlokzatán a mesterséges szellőztetés és az égéstermék-kivezetés berendezéseinek, szerelvényeinek elhelyezése stb.

Kapcsolódó témák:

Építészet, építés

Műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető, energetikai auditor